Prosedur Aman Jual Beli Rumah dengan Sertifikat SHM yang Dipecah

Jual beli rumah dengan sertifikat tanah yang telah dipecah menjadi beberapa bagian memerlukan kehati-hatian, terutama jika sertifikat tanah masih atas nama pihak penjual yang telah meninggal dunia. Agar transaksi berjalan lancar dan legal, pembeli harus memastikan setiap langkah dilakukan sesuai prosedur hukum. Berikut adalah panduan lengkap untuk memastikan keamanan pembelian rumah tersebut.

---

Apa Itu Sertifikat Hak Milik (SHM) yang Dipecah?

Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah dokumen resmi yang menunjukkan hak kepemilikan penuh atas suatu tanah. Dalam kasus tanah yang telah dipecah, satu sertifikat tanah induk (SHM) diubah menjadi beberapa sertifikat baru sesuai dengan pembagian tanah untuk rumah yang dijual.

• 

---

Kondisi dan Sejarah Sertifikat

Dalam kasus ini:

1. Penjual awal membeli tanah secara mencicil.
2. Sertifikat tanah masih atas nama penjual awal.
3. Pemilik tanah meninggal dunia, dan ahli waris membuat Surat Keterangan Waris sebagai dasar pembagian harta.

Pembeli harus memahami bahwa sertifikat masih atas nama penjual awal dan memerlukan proses tambahan untuk pengalihan hak yang sah ke pembeli.

---

Prosedur Aman untuk Pembeli Rumah

1. Cek Keaslian dan Keabsahan Sertifikat
   • Pastikan sertifikat SHM yang dipecah adalah asli dan terdaftar di Badan Pertanahan Nasional (BPN).
   • Lakukan pengecekan di kantor BPN untuk memverifikasi data tanah, termasuk luas, batas, dan status hukum.
   • Pastikan tidak ada sengketa atau catatan hak tanggungan pada sertifikat tersebut.
2. Konfirmasi Surat Keterangan Waris
   • Surat Keterangan Waris harus dibuat oleh notaris atau pejabat berwenang.
   • Dokumen ini menyatakan ahli waris sah dari pemilik tanah yang telah meninggal.
   • Pastikan semua ahli waris memberikan persetujuan atas penjualan tanah.
3. Gunakan Notaris atau PPAT untuk Transaksi
   • Penjualan harus dilakukan melalui Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
   • Notaris akan membuat Akta Jual Beli (AJB) sebagai bukti sah peralihan hak tanah.
   • Semua pihak terkait, termasuk ahli waris, harus hadir untuk menandatangani AJB.
4. Pembayaran Dilakukan Setelah Akta Ditandatangani
   • Jangan menyerahkan uang sebelum AJB ditandatangani oleh semua pihak dan disahkan oleh PPAT.
   • Jika pembayaran dilakukan bertahap, gunakan perjanjian tertulis dengan saksi resmi.
5. Pengurusan Balik Nama Sertifikat
   Setelah AJB selesai, notaris akan membantu mengurus:
   • Balik nama sertifikat di BPN dari nama penjual (atau ahli waris) ke nama pembeli.
   • Penerbitan sertifikat baru jika tanah telah dipecah menjadi beberapa unit.
6. Biaya yang Harus Diperhatikan
   • BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) yang dibayarkan pembeli.
   • Pajak penghasilan (PPh) penjual.
   • Biaya administrasi notaris dan BPN.
7. Dokumen Pendukung yang Diperlukan
   Untuk pembeli:
   • Fotokopi KTP, KK, dan NPWP.
   • Surat perjanjian jual beli (jika ada).
   • Bukti pembayaran uang muka atau cicilan (jika berlaku).
     Untuk penjual/ahli waris:
   • Sertifikat tanah asli.
   • Surat Keterangan Waris yang sah.
   • KTP dan KK semua ahli waris.

---

Tips Tambahan untuk Keamanan

1. Pastikan Semua Ahli Waris Setuju
   Tidak boleh ada ahli waris yang keberatan atas penjualan tanah. Persetujuan tertulis dari semua ahli waris harus diperoleh untuk menghindari sengketa di kemudian hari.
2. Hindari Transaksi di Bawah Tangan
   Jangan hanya mengandalkan surat perjanjian jual beli tanpa melibatkan notaris/PPAT, karena tidak memiliki kekuatan hukum penuh.
3. Gunakan Rekening Bersama (Escrow Account)
   Untuk mencegah masalah pembayaran, gunakan rekening bersama sebagai tempat penyimpanan uang sampai semua dokumen selesai.
4. Periksa Izin Pemecahan Tanah
   Pastikan proses pemecahan tanah telah mendapatkan izin resmi dari BPN, dan sertifikat tanah pecahan sesuai dengan ukuran dan lokasi yang dijanjikan.

• 

---

Kesimpulan

Dengan mengikuti prosedur yang tepat, pembeli dapat memastikan transaksi jual beli rumah dengan sertifikat SHM yang dipecah berlangsung aman dan legal. Libatkan notaris atau PPAT, periksa keabsahan dokumen, dan pastikan semua ahli waris menyetujui penjualan. Langkah-langkah ini penting untuk melindungi hak kepemilikan Anda di masa depan. (DS)