Menunggu SPS dari BPN: Kenapa Proses Online Bisa Lama?

Ditulis oleh Mohamad Sobari

Dalam proses jual beli rumah atau tanah, ada satu tahapan yang sering membuat pembeli dan penjual menunggu cukup lama, yaitu penerbitan SPS (Surat Perintah Setor) dari sistem Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional.

SPS ini penting karena menjadi dasar untuk melakukan pembayaran PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) sebelum proses administrasi pertanahan dilanjutkan, seperti balik nama sertifikat.

Namun dalam praktiknya, tidak sedikit orang yang bertanya: Kenapa proses online ke BPN untuk SPS bisa lama, bahkan sampai dua minggu?

---

Apa Itu SPS dalam Proses Pertanahan?

SPS atau Surat Perintah Setor adalah dokumen yang diterbitkan oleh sistem BPN untuk memberitahukan jumlah biaya yang harus dibayarkan ke negara terkait layanan pertanahan.

Biaya tersebut biasanya muncul setelah permohonan layanan diajukan, seperti:

• Balik nama sertifikat
• Roya (penghapusan hak tanggungan)
• Pemecahan sertifikat
• Perubahan hak

Setelah SPS terbit dan dibayar, barulah proses administrasi di BPN dapat berjalan ke tahap berikutnya.

---

Normalnya Berapa Lama SPS Terbit?

Dalam kondisi normal, SPS biasanya terbit dalam waktu:

• Beberapa jam sampai 1 hari kerja jika sistem lancar
• 1 – 3 hari kerja dalam kondisi normal
• 3 – 7 hari kerja jika antrean sedang banyak

Namun dalam beberapa kasus, proses ini bisa lebih lama, bahkan sampai dua minggu.

---

Mengapa SPS Bisa Lama?

Ada beberapa faktor yang sering menyebabkan keterlambatan penerbitan SPS.

1. Verifikasi Data oleh Petugas BPN

Walaupun pengajuan dilakukan secara online oleh notaris atau PPAT, tetap ada proses verifikasi internal oleh petugas BPN.

Petugas biasanya memeriksa:

• keaslian sertifikat
• riwayat tanah
• kesesuaian luas dan data pemilik
• status tanah (apakah ada blokir atau sengketa)

Jika ada data yang perlu dicek ulang, proses SPS bisa tertunda.

2. Sistem Elektronik BPN Sedang Bermasalah

Sistem layanan elektronik BPN dipakai oleh ribuan notaris dan PPAT di seluruh Indonesia.

Jika terjadi:

• server overload
• maintenance sistem
• gangguan jaringan

maka proses pengajuan SPS bisa gagal atau tertunda.

3. Data Sertifikat Belum Sinkron di Sistem

Untuk beberapa sertifikat lama, datanya kadang belum sepenuhnya terdigitalisasi di database BPN.

Akibatnya petugas harus melakukan input manual terlebih dahulu, sebelum sistem bisa menerbitkan SPS.

4. Ada Ketidaksesuaian Data

Masalah yang sering terjadi adalah perbedaan data, misalnya:

• nama pemilik berbeda penulisan
• NIK tidak cocok
• luas tanah berbeda dengan database

Jika terjadi hal seperti ini, pengajuan SPS biasanya ditahan sementara sampai data diperbaiki.

5. Antrean Permohonan di Kantor Pertanahan

Di wilayah padat seperti Jakarta dan sekitarnya, jumlah transaksi pertanahan sangat tinggi.

Akibatnya petugas BPN harus memproses banyak permohonan sekaligus, sehingga antrean menjadi lebih panjang.

---

Peran Notaris atau PPAT dalam Proses Ini

Dalam transaksi jual beli tanah, notaris atau PPAT memiliki peran penting untuk:

• menginput permohonan ke sistem BPN
• mengunggah dokumen transaksi
• mengajukan penerbitan SPS

Jika semua dokumen sudah lengkap, notaris biasanya bisa langsung mengajukan SPS melalui sistem elektronik BPN.

Namun jika ada dokumen yang masih perlu dilengkapi atau diverifikasi, pengajuan SPS bisa tertunda.

---

Solusi Jika SPS Tak Kunjung Terbit

Jika SPS belum juga muncul setelah beberapa hari atau bahkan sampai dua minggu, ada beberapa langkah yang dapat dilakukan:

1. Pastikan permohonan sudah masuk ke sistem BPN

Tanyakan kepada notaris atau PPAT apakah permohonan sudah benar-benar di-submit ke sistem BPN atau masih dalam tahap persiapan berkas.

2. Minta nomor berkas atau nomor permohonan

Nomor ini penting karena dapat digunakan untuk melacak status permohonan di kantor pertanahan.

3. Pastikan pajak transaksi sudah valid

Dalam jual beli tanah biasanya ada dua pajak utama:

• PPh penjual
• BPHTB pembeli

Jika pajak ini belum valid atau belum diverifikasi, sistem BPN biasanya belum akan menerbitkan SPS.

4. Konfirmasi langsung ke kantor pertanahan

Jika proses sudah cukup lama, notaris atau pemohon dapat mengonfirmasi langsung ke kantor pertanahan tempat sertifikat terdaftar untuk mengetahui kendalanya.

5. Coba pengajuan ulang di sistem

Dalam beberapa kasus, notaris perlu melakukan refresh atau pengajuan ulang di sistem elektronik BPN jika terjadi error saat proses sebelumnya.

---

Penutup

Proses digitalisasi layanan pertanahan sebenarnya sudah mempermudah banyak hal. Namun dalam praktiknya, masih ada beberapa tahapan verifikasi yang membuat proses seperti penerbitan SPS tidak selalu berjalan cepat.

Karena itu, dalam transaksi tanah atau rumah, komunikasi yang baik antara pembeli, penjual, notaris, dan pihak BPN sangat penting agar proses dapat berjalan lebih lancar.

Dengan memahami tahapan dan kemungkinan kendalanya, masyarakat diharapkan tidak terlalu khawatir ketika proses administrasi pertanahan membutuhkan waktu lebih lama dari yang diperkirakan. (ds)

Sumber

1. Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional – Layanan Pertanahan Elektronik
2. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif PNBP yang Berlaku pada ATR/BPN
3. Informasi prosedur layanan pertanahan dari portal resmi ATR/BPN
4. Praktik administrasi pertanahan dan prosedur layanan PPAT dalam transaksi jual beli tanah di Indonesia.