Membeli Tanah dengan 9 Rumah: Proses Pecah Sertifikat HGB yang Dinaikkan Menjadi SHM dari 5 Ahli Waris

Membeli tanah yang telah dibangun 9 rumah dengan kondisi hukum yang melibatkan proses pecah sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) yang dinaikkan menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM) dan berasal dari warisan orangtua yang telah meninggal, merupakan transaksi yang cukup kompleks. Proses ini melibatkan sejumlah tahapan administratif yang harus dilalui agar pembelian dapat dilakukan secara sah dan properti tersebut dapat terdaftar atas nama pembeli dengan status yang jelas.

• 

Proses Pembagian Warisan oleh 5 Ahli Waris

Langkah pertama yang harus dilakukan adalah pembagian warisan. Jika tanah yang dibangun 9 rumah tersebut adalah warisan dari orangtua yang telah meninggal, maka 5 ahli waris yang berhak atas tanah tersebut harus melakukan pembagian harta warisan terlebih dahulu. Pembagian ini harus didasarkan pada hukum waris yang berlaku, baik secara agama maupun negara, yang kemudian dituangkan dalam surat perjanjian atau akta notaris.

Jika surat keterangan warisan atau akta notaris belum ada, ahli waris perlu mengurusnya di notaris atau pengadilan. Setelah pembagian warisan selesai dan hak masing-masing ahli waris atas properti tersebut ditentukan, maka mereka dapat melanjutkan proses legalitas untuk pecah sertifikat.

• 

Pecah Sertifikat HGB Menjadi SHM

Jika tanah tersebut masih tercatat dengan sertifikat HGB atas nama orangtua yang telah meninggal, proses selanjutnya adalah pengajuan pecah sertifikat dan perubahan status hak tanah menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM). Karena tanah tersebut sudah dibangun dengan 9 rumah, maka proses pecah sertifikat ini juga harus mencakup pemisahan hak atas tanah dan bangunan yang terpisah-pisah sesuai dengan jumlah ahli waris atau perjanjian yang disepakati.

a. Pencatatan Pecah Sertifikat

Proses pecah sertifikat ini memerlukan langkah administratif yang cukup panjang. Setiap ahli waris akan menerima SHM terpisah sesuai dengan bagian mereka atas tanah tersebut. Jika tanah dan bangunan dibagi untuk 9 rumah, berarti akan ada proses pemecahan menjadi beberapa sertifikat (misalnya 9 sertifikat SHM) untuk masing-masing rumah atau bagian tanah.

b. Proses Pengajuan ke BPN

Selanjutnya, ahli waris atau pembeli harus mengajukan permohonan ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk pecah sertifikat dan peningkatan status dari HGB menjadi SHM. BPN akan melakukan pemeriksaan dokumen dan mengatur pengukuran ulang tanah yang telah dibangun 9 rumah tersebut. Pengukuran ulang ini penting untuk memastikan luas dan batas-batas tanah yang jelas agar tidak ada perselisihan di kemudian hari.

Proses Notaris untuk Surat Perjanjian Jual Beli

Setelah pembagian warisan selesai dan sertifikat telah dipecah atau siap dipecah, langkah selanjutnya adalah penyusunan perjanjian jual beli antara ahli waris dan pembeli. Surat perjanjian jual beli ini harus dibuat di hadapan notaris untuk menjamin keabsahannya di mata hukum. Notaris akan memastikan bahwa transaksi dilakukan secara sah, dengan mencatatkan semua rincian transaksi, termasuk harga jual, deskripsi properti, dan syarat serta ketentuan yang berlaku.

Biaya notaris untuk penyusunan perjanjian jual beli dapat bervariasi, tergantung pada nilai transaksi. Biasanya, biaya notaris berkisar antara Rp1.500.000 hingga Rp5.000.000, tetapi bisa lebih tinggi atau lebih rendah tergantung pada kebijakan notaris dan nilai jual beli properti tersebut.

• 

Pengukuran Ulang dan Penerbitan Sertifikat SHM

Setelah proses notaris selesai, langkah selanjutnya adalah mengajukan permohonan ke BPN untuk pengukuran ulang tanah dan penerbitan sertifikat SHM yang sudah dipecah sesuai dengan jumlah rumah yang ada. Jika 9 rumah dibangun di atas tanah yang sama, BPN akan melakukan pengukuran ulang untuk memastikan setiap unit rumah dan tanah yang terpisah memiliki luas yang sesuai dan tercatat dengan benar dalam sertifikat yang baru.

Estimasi Waktu dan Biaya Proses Pembelian Tanah

Proses pembelian tanah yang telah dibangun 9 rumah ini melalui tahapan pecah sertifikat dan peningkatan status HGB ke SHM membutuhkan waktu yang tidak sebentar. Berikut adalah estimasi waktu dan biaya yang diperlukan:

a. Proses Pembagian Warisan dan Notaris

• Waktu: 1-2 bulan, tergantung pada kesepakatan ahli waris dan kelengkapan dokumen.
• Biaya: Biaya notaris untuk pembagian warisan dan pembuatan akta jual beli berkisar antara Rp1.500.000 hingga Rp5.000.000.

b. Proses Pecah Sertifikat dan Pengukuran Ulang di BPN

• Waktu: Proses ini biasanya memakan waktu antara 3-6 bulan, karena melibatkan pengukuran ulang tanah dan pemrosesan sertifikat baru oleh BPN.
• Biaya: Biaya pengukuran ulang tanah oleh BPN berkisar antara Rp1.000.000 hingga Rp2.500.000, tergantung pada luas tanah dan kompleksitas proses. Selain itu, biaya pendaftaran sertifikat di BPN biasanya sekitar Rp200.000 hingga Rp500.000 untuk setiap sertifikat yang dipecah.

c. Pajak Pembelian dan BPHTB

Pajak pembelian tanah dan bangunan atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) biasanya sebesar 5% dari nilai transaksi jual beli yang tercatat di perjanjian jual beli.

• 

• 

Kesimpulan

Membeli tanah yang telah dibangun 9 rumah dengan proses pecah sertifikat HGB menjadi SHM yang melibatkan 5 ahli waris memerlukan waktu dan biaya yang cukup besar. Proses ini umumnya memakan waktu antara 4 hingga 8 bulan, tergantung pada kelengkapan dokumen dan kelancaran proses di notaris dan BPN. Biaya yang diperlukan dapat mencapai beberapa juta rupiah, tergantung pada nilai transaksi dan jumlah sertifikat yang harus dipecah.

Pastikan untuk bekerja sama dengan pihak notaris dan BPN yang berkompeten, serta mempersiapkan dokumen dengan lengkap untuk mempercepat proses dan memastikan transaksi berjalan dengan lancar. (DS)

•