Hati-Hati! Janji SHM Bisa Jadi Perangkap di Balik Rumah Minimalis

Pernah nggak sih, kamu mendengar kasus mafia tanah yang melibatkan banyak pihak, dari pemilik tanah, makelar, hingga oknum notaris? Kalau belum, yuk kita bahas kasus yang cukup sering terjadi belakangan ini. Ceritanya begini, ada tanah dengan sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) yang dibeli makelar tanah secara nyicil. Tanah ini kemudian dijadikan perumahan minimalis dan dipasarkan lewat media sosial. Nah, di sinilah masalah mulai muncul!

Apa Itu Sertifikat HGB?

Sebelum lanjut ke kasusnya, kita perlu tahu dulu nih, apa itu sertifikat HGB. Sertifikat Hak Guna Bangunan adalah dokumen resmi yang memberikan hak kepada seseorang atau badan hukum untuk mendirikan bangunan di atas tanah milik negara atau pihak lain. Tapi ada batas waktu lho, biasanya maksimal 30 tahun, dan bisa diperpanjang. HGB juga bisa dialihkan ke pihak lain, asal sesuai aturan.

Tapi, tunggu dulu. Kalau tanah dengan sertifikat HGB sudah dipecah jadi perumahan minimalis, apakah statusnya otomatis jadi Sertifikat Hak Milik (SHM)? Jawabannya, nggak sesederhana itu. Perlu proses dan syarat tertentu untuk mengubah HGB ke SHM, misalnya tanahnya harus milik warga negara Indonesia (WNI) dan digunakan untuk tempat tinggal pribadi.

Skema Mafia Tanah: Janji SHM yang Menjebak

Ceritanya, makelar tanah beli tanah HGB secara bertahap. Setelah itu, mereka bangun perumahan minimalis dan jual ke masyarakat. Salah satu contohnya adalah perumahan yang dipasarkan oleh marketing bernama Pusparini yang bertempat tinggal di Lenteng Agung, Jakarta Selatan, bersama makelar perumahan Annisa Jidan yang tinggal di Condet, Jakarta Timur. Dari total 9 rumah yang dipasarkan, 2 pembeli sudah melunasi pembayaran dan bahkan sudah melakukan tanda tangan akta di hadapan Notaris Ukon Krisnajya, SH, SpN. Notaris ini berlokasi di Jalan Nangka Raya No. 9, Tanjung Barat, Jagakarsa, Jakarta Selatan (nomor telepon/faks: 021 2780 8177, HP: 085717362508, email: ukonkrisnajaya@gmail.com). Mantan pegawai BPN bernama Yuli, yang kini menjadi pegawai Ibu Annisa Jidan, juga diduga terlibat dalam proses ini. Yuli sendiri diketahui tinggal di Depok.

Tanah yang menjadi lokasi perumahan ini berada di Jalan H. Zakaria RT 02 RW 03, Lenteng Agung, Jakarta Selatan. Pemilik tanah tersebut adalah Hj. Munaroh (alm.), yang merupakan pemegang Hak Guna Bangunan No. 06836. Sayangnya, Hj. Munaroh telah meninggal dunia pada tahun 2024. Kini, tanah tersebut telah dialihkan kepada ahli warisnya, yaitu kelima anaknya.

Apakah HGB Bisa Diwariskan?

Jawabannya adalah ya, HGB bisa diwariskan. Ahli waris berhak melanjutkan kepemilikan atas HGB sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku. Namun, status HGB tetap memiliki batas waktu dan harus diperpanjang bila masa berlakunya habis. Jika ahli waris ingin mengubahnya menjadi SHM, mereka harus melalui proses legal sesuai ketentuan, termasuk membuktikan bahwa tanah tersebut digunakan untuk tempat tinggal pribadi dan memenuhi syarat sebagai WNI.

Apakah Ini Tindakan Kriminal?

Kalau kamu tanya, “Apakah tindakan ini kriminal?” Jawabannya, bisa iya, bisa juga nggak, tergantung niat dan pelaksanaannya. Kalau makelar tanah dan oknum lain terbukti menipu dengan janji palsu atau memalsukan dokumen, mereka bisa kena Pasal 378 KUHP tentang Penipuan. Tapi kalau sekadar masalah administrasi, mungkin masih bisa diselesaikan lewat jalur mediasi.

Bagaimana Menghindari Jadi Korban?

Biar nggak jadi korban, ada beberapa hal yang harus kamu perhatikan:

1. Cek Status Sertifikat: Sebelum beli, pastikan kamu periksa status sertifikat tanah di kantor BPN.
2. Gunakan Notaris Terpercaya: Jangan asal pilih notaris, pastikan mereka punya reputasi baik.
3. Pelajari HGB dan SHM: Pahami perbedaan dan prosedur konversi HGB ke SHM.
4. Hati-Hati dengan Janji Manis: Kalau ada penawaran yang terlalu bagus untuk jadi kenyataan, jangan langsung percaya.

Solusi Kalau Sudah Terlanjur Jadi Korban

Kalau kamu sudah terlanjur beli rumah dan merasa tertipu, jangan panik! Berikut langkah yang bisa kamu ambil:

• Laporkan ke Polisi: Kalau ada indikasi penipuan, laporkan ke aparat hukum.
• Hubungi BPN: Periksa status tanah dan sertifikatnya di BPN setempat.
• Gunakan Jasa Pengacara: Kalau kasusnya rumit, lebih baik cari bantuan hukum.
• Laporkan Notaris Nakal: Kalau notaris terlibat, laporkan ke Majelis Kehormatan Notaris.

Kesimpulan: Waspada Itu Kunci

Mafia tanah adalah masalah serius yang butuh perhatian kita semua. Sebagai pembeli, kamu harus selalu waspada dan memastikan segala sesuatu jelas sebelum memutuskan membeli properti. Jangan sampai janji manis “SHM langsung jadi” malah bikin kamu terjebak dalam masalah panjang.

Jadi, yuk lebih teliti dan cerdas dalam urusan properti. Kalau punya pengalaman soal ini, share di kolom komentar ya. Siapa tahu bisa jadi pelajaran untuk kita semua! (MS)

Foto-Foto :

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

• 

•