Sudah Lunas, Sudah Dihuni, Tapi Sertifikat Masih Menggantung

Catatan Warga dari Gang H. Zakaria, Lenteng Agung

Membeli rumah seharusnya menjadi salah satu fase paling membahagiakan dalam hidup. Apalagi jika rumah itu dibeli dengan jerih payah sendiri, dibayar lunas, lalu benar-benar ditempati bersama keluarga. Namun, cerita di Gang H. Zakaria RT 02/RW 03, Lenteng Agung, justru menyisakan kegelisahan panjang.

Bukan karena bangunannya roboh, bukan pula karena lingkungannya bermasalah. Masalahnya justru ada pada sesuatu yang tidak kasat mata, tetapi sangat menentukan: kepastian hukum atas tanah dan sertifikat rumah.

---

Berawal dari Satu Bidang Tanah dan Sembilan Rumah

Di sebuah bidang tanah berstatus tanah waris keluarga almarhum Dodi, dibangunlah 9 unit rumah dengan nomor 101 sampai 109. Rumah-rumah ini dipasarkan oleh seorang developer, Ibu Anisah, melalui media sosial. Seperti kebanyakan pembeli rumah non-perumahan besar, para calon pembeli datang dengan satu harapan sederhana: rumah jadi, bayar lunas, sertifikat menyusul.

Transaksi pun berjalan. Para pembeli melakukan pembayaran secara lunas, rumah diserahterimakan, dan satu per satu rumah itu dihuni. Kehidupan berjalan normal—anak-anak bermain, tetangga saling menyapa, listrik dan air mengalir seperti biasa.

Namun, di balik rutinitas itu, ada satu hal yang belum kunjung selesai.

---

SHM Induk Belum Pecah, NIB Baru Sebagian

Belakangan diketahui, saat transaksi dilakukan, Sertipikat Hak Milik (SHM) induk ternyata belum dipecah. Proses pengukuran oleh BPN memang sudah berjalan, tetapi hingga kini baru 4 unit rumah (101–104) yang tercatat memiliki Nomor Identifikasi Bidang (NIB).

Sementara itu, unit 105 sampai 109—termasuk rumah yang sudah dibayar lunas dan dihuni—belum terlihat NIB-nya. Di titik ini, para pembeli mulai bertanya-tanya: sebenarnya prosesnya sudah sejauh mana?

---

AJB Lebih Dulu, Administrasi Menyusul

Hal lain yang cukup membingungkan, Akta Jual Beli (AJB) justru dilakukan lebih dulu, sebelum pemecahan SHM induk selesai. Karena tanah tidak pernah dibalik nama ke developer, maka AJB dilakukan antara ahli waris dan pembeli, dengan proses melalui Notaris Ramlan.

Hingga kini:

• AJB unit 101 dan 102 sudah ditandatangani, tetapi masih tersendat di validasi pajak DJP.
• AJB unit 103 dan 104 bahkan belum sampai tahap tanda tangan.

Proses ini tidak sebentar. Waktu berjalan, bulan berganti, tetapi kepastian belum juga datang.

---

PPJB dan Surat Permohonan: Ikhtiar Pembeli Mencari Kepastian

Merasa perlu pegangan, para pembeli akhirnya meminta dibuatkan PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) dengan developer. PPJB dibuat dua tahap:

• 16 April 2025 untuk unit 101, 102, 103, dan 109
• 8 Februari 2026 untuk unit 104, 105, 106, dan 107

Satu unit, rumah 108, bahkan sampai sekarang belum jelas status PPJB-nya.

Puncaknya, karena proses yang terasa berlarut-larut, pembeli rumah 101 meminta developer menandatangani Surat Permohonan Kejelasan dan Penyelesaian SHM pada 8 Februari 2026. Surat itu ditandatangani oleh Ibu Anisah, dengan saksi suaminya, Bapak Muhammad, dan satu saksi lain.

Ini bukan ancaman. Bukan pula tuduhan. Lebih tepat disebut sebagai pengingat tertulis, bahwa ada hak pembeli yang masih menunggu kepastian.

---

Sudah Tinggal, Tapi Belum Tenang

Ironisnya, semua rumah ini sudah dihuni. Aktivitas warga berjalan normal. Dari luar, mungkin tidak ada yang menyangka bahwa di balik rumah-rumah itu, ada dokumen yang belum selesai, ada proses yang masih menggantung.

Inilah situasi paling tidak nyaman bagi pembeli rumah:
➡️ sudah bayar lunas, sudah tinggal, tetapi kepastian hukumnya belum ada.

---

Catatan Akhir

Tulisan ini bukan untuk menyalahkan siapa pun. Ini adalah catatan pengalaman warga, sekaligus pengingat bahwa dalam urusan properti, administrasi bukan sekadar formalitas. Ia adalah fondasi rasa aman.

Semoga proses yang sedang berjalan dapat segera menemukan titik terang. Bukan hanya demi kelengkapan dokumen, tetapi demi ketenangan mereka yang sudah menjadikan tempat itu sebagai rumah. (ds)